Kann Vermieter kündigen, wenn einer auszieht?

Trennen Sie sich und zieht ein Partner aus der ehelichen Wohnung aus, könnte der Vermieter auf die Idee kommen, den Mietvertrag zu kündigen. Schließlich verändern sich die Mietverhältnisse. So einfach ist das aber nicht. Um die Situation rechtlich zu beurteilen, kommt es auf die Mietverhältnisse sowie darauf an, ob Sie in der Wohnung bleiben möchten.

Sie haben den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnet

Haben Sie den Mietvertrag gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner unterzeichnet, ist jeder Partner Partei des Mietvertrages und damit Vertragspartner des Vermieters. Zieht der Partner aus der Wohnung aus, während Sie in der Wohnung verbleiben, ändert sich am Mietverhältnis an sich nichts. Ihr Vermieter kann bei Ihrer Trennung also nicht einfach den Mietvertrag kündigen. Schließlich hat Ihre Trennung noch keine Auswirkungen auf den Bestand Ihrer Ehe. Theoretisch ist auch damit zu rechnen, dass Sie einen Versöhnungsversuch akzeptieren und Ihr Ex-Partner wieder in die Wohnung einzieht. Dann bleibt für die Dauer des Versöhnungsversuches ohnehin alles beim Alten.

Zahlen Sie nach dem Auszug Ihres Partners weiterhin fristgerecht die Miete, besteht für den Vermieter auch kein Grund, den Mietvertrag zu kündigen. Erst recht kommt die Kündigung durch den Vermieter nicht in Betracht, wenn Sie den Mietvertrag allein unterzeichnet haben, auch nach der Trennung oder Scheidung in der Wohnung verbleiben und Ihr Partner aus der Wohnung auszieht.

Hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht bei der Trennung?

Kann der Vermieter bei Trennung einfach kündigen? Nein, leben Sie lediglich getrennt, hat der Vermieter allein im Hinblick auf die Trennung kein Sonderkündigungsrecht und damit auch kein Recht, den bestehenden Mietvertrag abzuändern:

• Wird ein Mietvertrag abgeschlossen, gehen die Vertragsparteien davon aus, dass die wechselseitigen Rechte und Pflichten ordnungsgemäß erfüllt werden.
• Deshalb sind auch die Vertragspartner nicht frei austauschbar.
• Eine Änderung ist nur möglich, wenn Sie die Änderung im gegenseitigen Einvernehmen mit dem Vermieter vereinbaren.
• Auf die rechtliche Situation kommt es dabei nicht an. Erst bei der Scheidung ändert sich die Situation insoweit, als das Gesetz Regelungen zur Neugestaltung des Mietverhältnisses bereithält.

Sie möchten den Mietvertrag allein übernehmen und sind beide Mieter

Sind beide Partner Vertragspartner des Vermieters, empfiehlt sich, eine Regelung zu treffen, wie das Mietverhältnis fortgeführt werden soll. Nach § 1568a Abs. III BGB können sich Ehepartner darauf einigen, wer von ihnen den Mietvertrag nach der Scheidung fortsetzen soll.

Der Mietvertrag ändert sich dann, wenn Sie dem Vermieter Ihre Absichten mitteilen. Die Änderung gilt ab Rechtskraft der Scheidung. Rechtskraft bedeutet, dass der Beschluss des Familiengerichts, in dem das Gericht Ihre Scheidung beschließt, nicht mehr mit Rechtsmittel angefochten werden kann. Im Regelfall wird Ihre Scheidung einen Monat, nachdem das Gericht die Scheidung beschlossen hat, unanfechtbar und damit rechtskräftig.

Der Vermieter muss auf Ihren Wunsch hin die Änderung des Mietvertrages akzeptieren. Er kann weder den Verbleib des ausziehenden Partners im Mietvertrag verlangen noch den Mietvertrag mit dem verbleibenden Partner ohne wichtigen Grund kündigen. Der Mietvertrag wird mit dem verbleibenden Partner als Mieter fortgesetzt, während der aus der Wohnung ausziehende Partner endgültig aus dem Mietverhältnis und damit auch aus der Verantwortung gegenüber dem Vermieter entlassen wird.

Der Partner, der aus der Wohnung auszieht, sollte auch ein Interesse daran haben, dass er aus dem Mietvertrag entlassen wird. Solange er Mieter bleibt, bleibt er auch zur Zahlung der Miete verpflichtet.

Sie möchten den Mietvertrag übernehmen und sind nicht Mieter

Haben Sie selbst den Mietvertrag nicht unterschrieben und haben an sich keine mietvertraglichen Rechte, gewährt das Gesetz trotzdem ein Eintrittsrecht in den bestehenden Mietvertrag, auch wenn Sie bisher nicht Partei des Mietvertrages waren. Es genügt, dass Sie dem Vermieter mitteilen, dass Sie nach Ihrer Scheidung in der ehelichen Wohnung verbleiben möchten. Mit Ihrer Mitteilung an den Vermieter treten Sie anstelle des ausscheidenden Partners in den Mietvertrag ein (§ 1568a Abs. III BGB).

Vermieter Trennung mitteilen

Was muss man dem Vermieter mitteilen? Das Gesetz fordert für die Mitteilung an den Vermieter keine besondere Form. Auch die mündliche Erklärung wäre ausreichend. Dennoch sollten Sie Ihre Mitteilung schriftlich erklären und so gestalten, dass Sie den Zugang beim Vermieter nachweisen können:

• Am sichersten ist es, wenn Sie Ihre schriftliche Erklärung dem Vermieter persönlich überreichen oder wenigstens per Einschreiben mit Rückschein übersenden.
• Es genügt dabei nicht, dass Sie lediglich den Auszug Ihres Ehepartners anzeigen.
• Vielmehr müssen Sie deutlich zum Ausdruck bringen, dass Sie den Mietvertrag in Ihrer Person fortsetzen möchten.

Wichtig: Die Änderung des Mietvertrages können Sie auch noch nach der Scheidung geltend machen, jedoch spätestens bis ein Jahr nach der Rechtskraft Ihrer Scheidung (§ 1568a Abs. VI BGB).

Musterformulierung für eine Mitteilung an den Vermieter

Hinweis: Muster sollten nicht ohne weitere Prüfung übernommen werden, da im Einzelfall Änderungen bzw. Ergänzungen nötig sein können.

Sehr geehrter Herr/Frau Vermieter,

Wir haben am 15.2.2018 den Mietvertrag für unsere Wohnung, [Adresse], unterzeichnet. Am 10.2.2022 wurden wir rechtskräftig geschieden. Mein Ehepartner ist aus der Wohnung ausgezogen. Ich bin der Wohnung verblieben, möchte das Mietverhältnis aber in meiner Person fortsetzen. Im Hinblick auf § 1568a Abs. III S. 1 BGB erkläre ich hiermit, das Mietverhältnis in der bestehenden Form übernehmen zu wollen. Für Ihre kurze Bestätigung bedanke ich mich.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift Ehepartner als neue Mieter

Hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht bei der Scheidung?

Auch wenn Sie den Mietvertrag nach dem Auszug Ihres Partners allein übernehmen können, verbleibt dem Vermieter die Option, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Voraussetzung ist, dass in der Person des verbleibenden Partners ein wichtiger Grund besteht, der es dem Vermieter unzumutbar macht, das Mietverhältnis ausgerechnet mit dieser Person fortsetzen zu müssen.

Kein Geld für Miete – Kündigung durch Vermieter

Ein solcher wichtiger Grund kann vorliegen, wenn der Vermieter damit rechnen muss, dass Sie die Miete nicht fristgerecht zahlen können. Diese Befürchtung kann sich daraus rechtfertigen, dass Sie über kein eigenes Einkommen verfügen oder die Miete in der Vergangenheit wiederholt verspätet oder überhaupt nicht gezahlt wurde. Eine Sicherung für die zukünftige Miete kann der Vermieter nicht verlangen. Letztlich verbleibt ihm die bei Begründung des Mietverhältnisses übergebene Kaution.

Auch die begründete Befürchtung, Sie könnten den Hausfrieden stören oder ein verfeindetes Verhältnis zum Vermieter können wichtige Gründe darstellen.

Sofern sich der Vermieter auf keinen wichtigen Grund berufen kann, kann er das Mietverhältnis nach Maßgabe der allgemeinen Kündigungsrechte trotzdem kündigen, wenn Sie danach mit der Zahlung mehrerer Monatsmieten in Verzug kommen oder einen wichtigen Grund liefern, das Mietverhältnis fristlos außerordentlich zu kündigen.

Kündigungsfrist

Will der Vermieter unter Berufung auf einen wichtigen Grund kündigen, muss er die Kündigung innerhalb eines Monats ab Erhalt Ihrer Mitteilung erklären. Dann wird das Mietverhältnis in der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet. Der Vermieter muss die Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist spätestens zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erklären.

Was ist bei der Vertragsübernahme mit der Kaution?

Wurde bei der ursprünglichen Begründung des Mietverhältnisses eine Kaution geleistet, kommt es darauf an, wem diese Kaution zusteht. Sind Sie gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner Mieter und damit Vertragspartner des Vermieters und haben die Kaution gemeinsam geleistet, wäre der Vermieter wahrscheinlich verpflichtet, wenigstens die Hälfte zu erstatten. Die andere Hälfte könnte auf die Kautionspflicht des Ehepartners angerechnet werden, der in der Wohnung verbleibt.

Stammt die Kaution ausschließlich von dem Partner, der auszieht, hätte dieser Partner Anspruch, dass der Vermieter die Kaution zurückzahlt. Soweit Sie in der Wohnung verbleiben, müssten Sie das Kautionskonto des Vermieters selbst wieder auffüllen.

Am einfachsten ist es, wenn Sie die Kaution so belassen, wie sie ursprünglich geleistet wurde und sich im Innenverhältnis mit Ihrem Ehepartner verständigen, wie Sie die Kaution handhaben wollen. Hat Ihr Ex-Partner Anspruch auf die Kaution, könnten Sie die Kaution aus eigener Tasche erstatten und brauchen den Vermieter damit nicht zu behelligen.

Alles in allem

Ihre Scheidung ändert vieles. Es empfiehlt sich dringend, auch die Rechtsverhältnisse an Ihrer Mietwohnung abzuklären, wenn Sie nicht beide kündigen sondern Sie in der Mietwohnung verbleiben möchten. Das Gesetz unterstützt Sie dabei nachhaltig und schränkt den Vermieter im Hinblick auf eine potentielle Kündigung wegen der Scheidung in seinen Rechten weitgehend ein.