Immobilienkauf für unverheiratete Paare

• Sind Sie nicht miteinander verheiratet, stehen Sie sich rechtlich wie fremde Person gegenüber.

  Nur als im Grundbuch eingetragene Miteigentümer haben Sie das Recht, über die Immobilie mitzubestimmen..

• In einem Partnerschaftsvertrag können Sie auch als Unverheiratete unter anderem Regelungen treffen, wie Sie mit Ihrer gemeinsamen Immobilie verfahren wollen, wenn Ihre Beziehung scheitert.
• Darin können Sie auch festlegen, wer das Haustier, sei es Hund oder Katze, bekommen soll. 

Am Anfang stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie gemeinsam kaufen und beide Eigentümer werden oder ob nur ein Partner die Immobilie allein kauft. Die Antwort hängt davon ab, was Sie selbst wollen. Es gibt Aspekte, die dafür sprechen, aber auch Aspekte, die vielleicht dagegen sprechen. Ein Immobilienkauf ist jedenfalls eine Entscheidung, die Sie nicht leichtfertig treffen sollten. Grundlage sollte sein, dass Sie Ihre Lebensgemeinschaft als eine dauerhafte Beziehung verstehen und davon ausgehen, dass Sie sich nicht gleich wieder trennen wollen.

Stimmen Sie darin überein, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, gilt es, folgende Aspekte zu beachten.

Möchten Sie beide Miteigentum erwerben und möchten den Kaufpreis für die Immobilie finanzieren, wird die Bank eine Baufinanzierung nur bewilligen, wenn Sie beide den Darlehensvertrag unterzeichnen. Die Bank wird darauf bestehen, dass Sie das Darlehen über eine Grundschuld absichern, die zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen wird. Dazu ist es notwendig, dass Sie beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Grundbucheintragung und Finanzierung bedingen sich also gegenseitig.

Unterschreiben Sie beide gemeinsam den Darlehensvertrag, gelten Sie gegenüber der Bank als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass Sie gemeinsam für die Rückzahlung des Darlehens haften, zugleich aber auch jeder Partner für sich allein für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich ist. Die Bank hat also zwei Schuldner und kann nach eigenem Ermessen jeden Partner als Schuldner in Anspruch nehmen. Kann ein Partner infolge Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Kreditraten nicht bedienen, bleibt der andere Partner in vollem Umfang zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet.

Aus Ihrer Sichtweise empfiehlt sich die gemeinsame Finanzierung insoweit, als Sie nicht allein für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich sind, sondern nur gemeinsam mit Ihrem Partner in der Verantwortung stehen. Gemeinsame Verantwortung ist bekanntermaßen geteilte Verantwortung.

Nur derjenige Partner, der im Grundbuch als Eigentümer oder Miteigentümer eingetragen ist, ist auch Eigentümer der Immobilie. Sind Sie nicht im Grundbuch eingetragen, kann Sie den Partner zwar intern moralisch als Miteigentümer betrachten, rechtlich sind Sie aber nicht Eigentümer der Immobilie. Nur die Eintragung im Grundbuch gewährt die notwendige Sicherheit, vor allem dann, wenn Sie zugleich den Darlehensvertrag für die Finanzierung des Kaufpreises mitunterzeichnet haben.

Die Miteigentumsanteile können Sie selbst in gegenseitiger Absprache bestimmen. Dabei können Sie darauf abstellen, ob und welches Eigenkapital ein Partner in die Finanzierung eingebracht hat. So könnten Sie die Miteigentumsanteile beispielsweise mit 80 zu 20 oder 70 zu 30 festlegen. Sollten Sie sich trennen, wären Ihre Vermögensverhältnisse geklärt und Ihre gegenseitigen Ansprüche an der Immobilie abgesichert.

Ein Partnerschaftsvertrag ist wie eine Versicherung. Sie treffen Vorsorge dafür, dass etwas passiert, von dem Sie erwarten, dass es nie passieren wird. In einem Partnerschaftsvertrag regeln Sie auf privatrechtlicher Grundlage im Hinblick auf Ihre individuellen Verhältnisse, was passiert, wenn Ihre Beziehung endet. Da das Gesetz hierzu keinerlei Vorgaben macht, bedarf Ihre Vereinbarung der individuellen Formulierung. Sie können also im gegenseitigen Einvernehmen alles vereinbaren und formulieren, was Ihnen wichtig erscheint.

Betrachten Sie einen Partnerschaftsvertrag nicht als Misstrauensantrag an den Partner oder die Partnerin. Eher das Gegenteil ist der Fall. Regeln Sie Ihre Beziehung vertraglich, schaffen Sie das Vertrauen dafür, dass Sie es mit der Partnerschaft ernst meinen und davon ausgehen, dass Sie dauerhaft zusammenleben. Jeder Partner weiß woran er ist.

Es könnte sein, dass Sie mit Ihrem Angebot zum Abschluss eines Partnerschaftsvertrages offene Türen einrennen und eventuelle Vorbehalte, die oft unausgesprochen bleiben, einer Regelung zuführen. Vor allem weiß jeder Partner, was passiert, wenn die Beziehung einmal enden sollte. Sie können schließlich nie ausschließen, dass Sie sich irgendwann aus irgendeinem Grunde, von dem Sie jetzt noch keine Vorstellung haben, trennen. 

Im Hinblick auf Ihre gemeinsame Immobilie könnten Sie im Partnerschaftsvertrag folgende Regelung treffen:

„Wir möchten gemeinsam Immobilieneigentum erwerben. Jeder Partner wird hälftig im Grundbuch eingetragen. Auch die Finanzierung tragen wir gemeinsam. Sollten wir uns trennen, hat jeder von uns das Recht, den Miteigentumsanteil des anderen zu übernehmen. Als Kaufpreis legen wir den Verkehrswert zugrunde, der sich im Hinblick auf die ortsüblichen Verhältnisse unter Einbeziehung der eventuell auf der Immobilie lastenden Verbindlichkeiten rechtfertigen lässt. Sollte einer von uns über den Kaufpreis für den Miteigentumsanteil hinaus eigenes Geld investiert oder Eigenleistungen erbracht haben, werden diese nur berücksichtigt, wenn wir hierüber vorher eine gesonderte Vereinbarung getroffen haben. Im Zweifelsfall lassen wir im Hinblick auf einen Verkauf ein Verkehrswertgutachten erstellen, dessen Kosten wir anteilig tragen. Um einen Verkauf möglichst ohne Wertverluste zu gewährleisten, werden wir eine Teilungsversteigerung möglichst vermeiden und alles daransetzen, die Immobilie möglichst freihändig zu verkaufen.“

Eine Regelung zum gemeinsamen Immobilieneigentum ist nur ein Aspekt des Partnerschaftsvertrages. Sie können darin auch weitere Aspekte regeln:

• Präambel, in der Sie sich zur gemeinsamen Lebensführung bekennen.
• Regelung, falls sie Kinder bekommen.
• Regelung im Hinblick auf den Unterhalt des sozial schwächeren Partners nach einer Trennung.
• Regelung für den Todesfall: Soll ein Partner ein Erbrecht haben, muss der andere ein Testament verfassen.
• Regelung bei Schenkungen.
• Eventueller Abschluss einer (Risiko)- Lebensversicherung zur Absicherung des Partners : Die Versicherungszahlung im Todesfall gewährleistet, dass der überlebende Partner die Immobilie nicht unbedingt verkaufen muss, nur weil er/sie den Kapitaldienst an die Bank nicht leisten kann.
• Vollmacht für den Todes- oder Krankheitsfall eines Partners, z.B. Kontovollmacht.
• Regelung, wer bei einer Trennung welche Verbindlichkeiten trägt.
• Regelungen, wenn ein Partner im Betrieb des anderen mitarbeitet.
• Vereinbarung eines Haftungsmaßstabes, wenn ein Partner das Eigentum des anderen beschädigt.
• Auseinandersetzung des Hausrats  für den Fall einer Trennung.

Es ist wundervoll, dass Sie den Schritt in Erwägung ziehen, gemeinsam eine Immobilie zu erwerben – ein bedeutender Meilenstein in jeder Partnerschaft. Dabei ist es jedoch wichtig, realistisch und vorausschauend zu planen. Das Leben bringt manchmal unerwartete Wendungen mit sich, und es kann hilfreich sein, frühzeitig für solche Eventualitäten vorzusorgen, um mögliche Herausforderungen zu vermeiden.

Eine Möglichkeit könnte sein, darüber nachzudenken, ob eine Heirat für Sie beide in Frage kommt. In einer Ehe leben Sie in der Regel im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Dies bringt den Vorteil mit sich, dass gemeinschaftliche Anschaffungen und Vermögenszuwächse gesetzlich geregelt werden – eine Struktur, die in einer unverheirateten Partnerschaft oft durch individuelle Vereinbarungen geschaffen werden müsste.

Wie Sie Ihre Partnerschaft und Ihre finanzielle Zukunft gestalten möchten, ist eine persönliche und bedeutende Entscheidung, die ganz bei Ihnen liegt. Wichtig ist, dass Sie gemeinsam zu einer Lösung finden, die sich für Sie beide richtig anfühlt.