Scheidung mit gemeinsamer Immobilie

• Sind Sie und Ihr Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und besitzen die Immobilie, dann können Sie nur gemeinsam verkaufen, belasten oder vermieten.
• Sind Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gelten Ihre eventuellen Beiträge zum Erwerb, Bau und Unterhaltung der Immobilie als Schenkung oder Beitrag zum Familienunterhalt.
• Haben Sie Eigenkapital oder ein Baugrundstück in die Ehe eingebracht, sollten Sie mit Ihrem Partner eine Vereinbarung treffen, in der Ihr Anfangsvermögen im Hinblick auf den Zugewinnausgleich festgestellt wird.

• Es ist besonders wichtig herauszustellen, wer von Ihnen beiden als Eigentümer im Grundbuch steht. Möchten Sie alleine Entscheidungen über die Immobilie treffen, darf Ihr Partner nicht mit im Grundbuch stehen.
• Da Immobilien auch in den Bereich des Zugewinnausgleichs fallen, ist es gegebenenfalls wichtig für Sie, eine Scheidungsfolgenvereinbarung abzuschließen, in der Sie den Zugewinn regeln oder festlegen.
• Tun Sie alles dafür, die Immobilie nicht leerstehen zu lassen. Den Wertverlust am Verkehrswert, den Kälte und Feuchtigkeit mit sich bringen, möchten Sie nicht riskieren. 

Besitzen Sie als Eheleute eine gemeinsame Immobilie, bedeutet dies, dass Sie jeweils beide im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind. Als Miteigentümer kann keiner ohne den anderen darüber verfügen. Sie sind aufeinander angewiesen. Möchten Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten, muss der andere Partner trotz Trennung dem Verkauf zustimmen. Möchten Sie das Haus selbst in ihr alleiniges Eigentum übernehmen, müssen Sie sich mit Ihrem Ehepartner über die Übernahmemodalitäten verständigen. Sie können das gemeinsame Haus im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil auch nicht ohne weiteres als Sicherheit für ein Darlehen belasten, da auch insoweit Ihr Ex-Ehepartner zustimmen muss und kaum eine Bank bereit sein wird, lediglich einen Miteigentumsanteil zu belasten.

Sind Sie nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und haben dennoch einen finanziellen Beitrag zum Erwerb, Bau oder Unterhaltung der Immobilie geleistet, müssen Sie mit Ihrem Ehepartner einen anderen Weg finden, um bei der Scheidung abgefunden zu werden. Sofern Sie nicht ausdrücklich vereinbart haben, dass Ihre Beiträge für den Fall einer Scheidung irgendwie entschädigt werden, müssen Sie davon ausgehen, dass sie als „Schenkung“ eingeordnet werden. Da Ihr Ehepartner dadurch aber einen Zugewinn erreicht hat, könnten Sie im Wege des bei der Scheidung durchzuführenden Zugewinnausgleichs dennoch am Vermögenszuwachs beteiligt werden.

Haben Sie beispielsweise ein Baugrundstück oder eigenes Geld in die Ehe eingebracht, können diese Beiträge über den Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Dabei geht es darum, Ihr Anfangsvermögen zu bewerten. Aus dem Anfangsvermögen ergibt sich mit Blick auf das Endvermögen bei der Scheidung der Zugewinn, den Sie beide in der Ehe erzielt haben. Die Hälfte dieses Zugewinns können Sie als Zugewinn beanspruchen, wenn Ihr Zugewinn im Verhältnis zu dem Zugewinn Ihres Ehegatten geringer ist. Das gilt auch für eine Eigentumswohnung. Im Idealfall legen Sie den Zugewinn im Einvernehmen mit Ihrem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.

Da Sie die Immobilie als Eheleute gemeinsam besitzen und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, kommen Sie wegen der künftigen Nutzung oder Verwertung nach der Scheidung nicht um eine Einigung herum. Sie können die Immobilie natürlich auch vermieten und sich den Mietertrag teilen. Vermietungen setzen aber voraus, dass Sie einen vernünftigen Mieter finden, der regelmäßig die Miete zahlt und ordentlich mit dem Objekt umgeht.

Eine besonders schlechte Lösung ist es, die Immobilie nach der Scheidung leer stehen zu lassen. Eine leerstehende Immobilie muss trotzdem unterhalten werden. Wird sie im Winter nicht geheizt, schädigen Kälte und Feuchtigkeit die Bausubstanz und mindern fortlaufend den Verkehrswert und damit die Verkaufbarkeit der Immobilie.

Bei einer Teilungsversteigerung wird Ihre Immobilie öffentlich versteigert. Meist liegt der Erlös unter dem Verkaufswert.

Ist eine Einigung für die Scheidung nicht möglich, können Sie beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Sie selbst können mitsteigern.

Teilungsversteigerungen haben für die Eheleute jedoch den Nachteil, dass sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Erlös erzielen, der erheblich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Sie müssen also damit rechnen, dass Ihre Immobilie im ungünstigsten Fall regelrecht verschleudert wird und der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen, das Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben. Für eventuell bestehende Restverbindlichkeiten bleiben Sie gemeinsam in der Verantwortung. Sie fahren also allemal besser, wenn Sie sich auf einen freihändigen Verkauf der Immobilie verständigen und den damit höchstmöglichen Verkaufserlös realisieren.

Eine gemeinsame Immobilie kann die Scheidungskosten im Vergleich zu einer Scheidung ohne eigenem Haus oder eigener Wohnung erhöhen. Der Wert der Immobilie kann unter Umständen auch zu einem geringen Prozentsatz dem Verfahrenskostenwert hinzugerechnet werden, der maßgeblich für die letztendlichen Scheidungskosten ist. Die Kosten steigen aber insbesondere, wenn Sie sich nicht einvernehmlich auf eine Lösung einigen, was langfristig mit der Immobilie passieren soll. Dabei könnten zusätzliche Kosten entstehen durch:

• Immobilienbewertung: Die Immobilie muss ggf. von einem Gutachter bewertet werden, um ihren aktuellen Marktwert zu bestimmen.
• Klärung der Eigentumsverhältnisse: Falls beide Partner im Grundbuch eingetragen sind, müssen eventuelle Ansprüche, wie Ausgleichszahlungen oder die Übernahme der Immobilie durch einen Partner, rechtlich geklärt werden. Solche Verhandlungen erhöhen die anwaltlichen und gerichtlichen Gebühren.
• Verkauf oder Übernahme: Entscheiden Sie sich, die Immobilie zu verkaufen, fallen Maklergebühren, Notarkosten und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigungen für bestehende Kredite an.
• Längere Scheidung: Je komplexer die Klärung der Immobilienfrage ist, desto mehr Zeit benötigen Anwälte und das Gericht, was die Scheidungskosten weiter in die Höhe treiben kann. 

Um diese Kosten zu minimieren, kann es hilfreich sein, frühzeitig klare Absprachen zu treffen und sich rechtlich beraten zu lassen.

Das gemeinsame Haus ist immer wieder Streitthema bei der Trennung und Scheidung. Gerade das gemeinsame Haus erfordert einvernehmliches Handeln beider Partner während der Trennung. Da es dabei immer um erhebliche Werte geht, schaden Sie sich selbst, wenn Sie die Einigung verhindern, die Immobilie leer stehen oder es gar auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen. Überlegen Sie sich entsprechend auch, wie Sie mit Ihrer Eigentumswohnung verfahren.