Grund­buch und Tren­nung

Bild: Grundbuch und Trennung

Än­dert sich et­was im Grund­buch, wenn sich Ehe­part­ner tren­nen?

Im Grundbuch sind Eigentumsrechte und Belastungen eines Grundstücks vermerkt. Mit Ihrer Trennung vom Ehepartner allein ändert sich an diesen Eintragungen nichts. Allerdings werden sich zwangsläufig Entwicklungen ergeben, wenn Sie Ihre eheliche Lebensgemeinschaft abwickeln und sich die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie ändern. Das Thema hat eine ganze Reihe von interessanten Facetten. Wir erklären, was Sie dazu wissen sollten.

Das Wich­tigs­te

  • Ihre Trennung allein ändert nichts an den Eintragungen im Grundbuch. Erst dann, wenn Sie die Immobilie verwerten oder sich die Eigentumsverhältnisse ändern, wird das Grundbuch angepasst.
  • Als Eigentümer oder Miteigentümer haben Sie jederzeit ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme ins Grundbuch. Sie erhalten bei jedem Amtsgericht und Grundbuchamt einen Grundbuchauszug.
  • In der Zeit Ihrer Trennung haben Sie ein vorrangiges Nutzungsrecht an der Wohnung, wenn es Ihrem Ehepartner zuzumuten ist, aufgrund Ihrer Lebensumstände aus der Wohnung auszuziehen. Auf die Eigentumsverhältnisse kommt es dann nicht entscheidend an.
  • Leben Sie getrennt, kann kein Ehepartner Ihre gemeinsame Ehewohnung nach eigenem Ermessen und ohne Zustimmung des anderen verkaufen.
  • Bewohnen Sie Ihre eigene Ehewohnung, müssen Sie sich einen Wohnvorteil als Einkommen auf den Trennungsunterhalt anrechnen lassen.
  • Um Ihre Ehewohnung oder sonstige Immobilie zu verwerten, haben Sie eine Reihe von Optionen, z.B. verkaufen, vermieten, Wohnungseigentum begründen, den Kindern übertragen oder in letzter Konsequenz die Teilungsversteigerung.

War­um soll­te ich mich im Hin­blick auf mei­ne Tren­nung und an­ste­hen­de Schei­dung mit dem Grund­buch be­schäf­ti­gen?

Besitzen Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner eine Immobilie, werden Sie sich im Hinblick auf Ihre Trennung und Scheidung Gedanken machen müssen, wie Sie mit der Immobilie künftig verfahren wollen. Es geht also darum, Ihre eheliche Lebensgemeinschaft abzuwickeln und über das Schicksal der bislang gemeinsam genutzten Immobilie zu entscheiden. Meist geht es um die Ehewohnung, es kann aber auch jede andere Immobilie zur Debatte stehen, die Sie vielleicht geerbt haben oder die Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner als Mietobjekt unterhalten. Um über die Immobilie zu urteilen, müssen die Eigentumsverhältnisse klar sein. Sie müssen wissen, ob Sie wirklich und mit welchem Recht im Grundbuch eingetragen sind. Spätestens dann, wenn Sie die Eigentumsverhältnisse verändern, ändert sich auch das Grundbuch. Sie sind also gut beraten, sich mit dem Grundbuch zu beschäftigen.

Gemeinsame Immobilien der Ehe-Partner

Ge­mein­sa­me Im­mo­bi­li­en der Ehe-Part­ner

Was passiert nach der Trennung mit der gemeinsamen Immobilie? Das sollten Sie wissen!

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Expertentipp: Sie bewohnen ein Einfamilienhaus. Sie hatten das Haus ursprünglich gemeinsam gekauft und den Kaufvertrag notariell beurkundet. Sie sind davon ausgegangen, dass Sie gemeinsam mit Ihrem Ehepartner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Als Sie nach der Trennung das Grundbuch einsehen, stellen Sie fest, dass nur der Ehepartner als Eigentümer eingetragen ist. Ihr Name taucht nicht auf. Sie haben jetzt ein echtes Problem.

Grund­buch - Was ist das?

Grundbücher haben die Aufgabe, Grundstücke zu erfassen und an diesen Grundstücken bestehende Rechte offenkundig zu machen. Sie finden im Grundbuch Angaben, wer Eigentümer eines Grundstücks ist, wann ein Eigentümer das Eigentum am Grundstück erworben hat, ob Miteigentumsanteile dritter Personen bestehen, ob Grundschulden und Hypotheken, Wegerechte oder sonstige Dienstbarkeiten eingetragen sind. Die Grundbücher werden von den bei den Amtsgerichten eingerichteten Grundbuchämtern geführt. Viele Grundbuchämter sind zentralisiert und einem zentralen Amtsgericht zugeordnet worden.

Expertentipp: Um Ihre Rechte einzuschätzen, sollten Sie sich einen unbeglaubigten Grundbuchauszug besorgen. Gehen Sie also zum nächsten Grundbuchamt und beantragen Sie dort formlos einen Grundbuchauszug. Sie zahlen dafür eine Gebühr von etwa 20 EUR. Sie benötigen nicht unbedingt einen beglaubigten und teureren Auszug. Statt zum Grundbuchamt können Sie auch zu jedem örtlichen Amtsgericht Ihres Bundeslandes gehen. Auch dort besteht im Regelfall die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug zu erhalten.

Besitzen Sie Wohnungseigentum, führt das Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil am Gesamtobjekt ein gesondertes Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuchs. Auf dem Grundbuchblatt wird das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum an der Wohnung eingetragen.

Wer darf al­les das Grund­buch ein­se­hen?

Sie können das Grundbuch beim Grundbuchamt des für Sie örtlich zuständigen Amtsgerichts nur einsehen, wenn Sie ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Grund ist, dass die Eintragungen dem Datenschutz unterliegen und nicht jeder, der einfach nur neugierig ist, sich über die Rechte an einem Grundstück informieren können soll.

Ein Einsichtsrecht besteht in folgenden Fällen:

  • Sind Sie im Grundbuch als Eigentümer oder Miteigentümer eingetragen, haben Sie stets ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme des Grundbuchs. Es genügt, wenn Sie sich beim Grundbuchamt ausweisen.
  • Gleiches gilt, wenn im Grundbuch ein Recht zu Ihren Gunsten eingetragen ist (z.B. Grundschuld, Wohnrecht oder Nießbrauchsrecht). Auch in diesem Fall genügt es, wenn Sie sich beim Grundbuchamt ausweisen.
  • Sie haben auch dann ein Recht, wenn Ihnen der Eigentümer (z.B. Ihr Ehepartner) eine formlose Vollmacht erteilt hat, das Grundbuch einzusehen. Dann kommt es nicht darauf an, ob Sie selbst auch im Grundbuch eingetragen sind. Sie benötigen beim Grundbuchamt das Original der Vollmacht.
  • Letztlich hat jeder potentielle Käufer des Grundstücks ein Einsichtsrecht, allerdings erst dann, wenn er nachweisbar in Kaufvertragsverhandlungen mit dem Eigentümer steht. Möchten Sie Ihr Eigentum also verkaufen, kann der Kaufinteressent versuchen, Einsicht in das Grundbuch zu nehmen. Da er aber Schwierigkeiten haben könnte, das Grundbuchamt von der Ernsthaftigkeit der Kaufvertragsverhandlungen zu überzeugen, sollten Sie ihm besser einen Grundbuchauszug übergeben, den Sie als Eigentümer selbst beim Grundbuchamt beschafft haben.
  • Notare können über die Online-Portale der Grundbuchämter von Berufs wegen jederzeit das Grundbuch einsehen. Sie brauchen ihr berechtigtes Interesse nicht bei jeder Einsicht darzulegen und zu beweisen.

Kann mich der Ehe­part­ner der Woh­nung ver­wei­sen, weil er Ei­gen­tü­mer ist?

Trennen Sie sich, streiten Sie sich vielleicht darüber, wer in der ehelichen Wohnung verbleiben darf und wer ausziehen muss. In diesem Fall kommt es nicht unbedingt auf die Eigentumsverhältnisse an. In der Zeit der Trennung stellt das Gesetz vorwiegend darauf ab, wer vorrangig auf die Nutzung der Ehewohnung angewiesen ist (§ 1361b BGB).

Betreuen Sie Ihr Kind in der ehelichen Wohnung oder sind Sie behindert oder leiden an einer schwerwiegenden Erkrankung, haben Sie wahrscheinlich ein vorrangiges Nutzungsrecht an der Ehewohnung. Ihr Ehepartner müsste, auch wenn er alleiniger Eigentümer der Wohnung sein sollte, ausziehen und Ihnen die Wohnung überlassen. Gleiches gilt, wenn ein Ehepartner gewalttätig wird oder den anderen nachhaltig bedroht.

Man vergisst vielleicht, wo man die Friedenspfeife vergraben hat. Aber man vergisst niemals, wo das Beil liegt.

Mark Twain (1835 - 1910)

Können Sie sich wegen der Nutzung nicht verständigen, entscheidet letztlich das Familiengericht. Dabei wird es natürlich die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung berücksichtigen. Vorrangig wird es aber darauf abstellen, welchem Partner es eher zuzumuten ist, aus der Wohnung auszuziehen und wer zumindest für den Zeitraum der Trennung in der Wohnung verbleiben darf.

Sofern Ihnen die Wohnung überlassen wird, müssen Sie damit rechnen, dass Sie dem Partner als Eigentümer der Wohnung eine angemessene Nutzungsentschädigung zahlen müssen. Spätestens mit der Scheidung sollten Sie eine vernünftige Regelung gefunden haben, da die Eigentumsverhältnisse früher oder später auf das Nutzungsrecht an der Wohnung durchschlagen.

Expertentipp: Leben Sie getrennt, kann Ihr Ehepartner die in seinem Eigentum stehende Ehewohnung nicht von Ihnen herausverlangen und Sie zum Auszug zwingen. Die Situation ist vielmehr vorrangig danach zu beurteilen, welcher Ehepartner vorrangig auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (BGH, Beschluss vom 28.6.2019, XII ZB 487/15).

Was pas­siert mit mei­nem Wohn­recht nach der Tren­nung und Schei­dung?

Ist im Grundbuch zu Ihren Gunsten ein Wohnrecht eingetragen, bleibt dieses Wohnrecht trotz Trennung und Scheidung fortbestehen. Idealerweise sollte es als ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eingetragen sein. Das Wohnrecht berechtigt Sie, bestimmte, näher bezeichnete Wohnräume lebenslang unentgeltlich zu Wohnzwecken zu nutzen.

Wichtig ist, dass das Wohnrecht tatsächlich im Grundbuch eingetragen ist. Ist es Ihnen nur mündlich oder privatschriftlich zugesagt worden, ist es rechtlich nicht verbindlich. Nur die Eintragung im Grundbuch begründet ein echtes Recht, in der Wohnung wohnen und leben zu dürfen.

Expertentipp: Sie sind Unternehmer. Um potentiellen Gläubigern den Zugriff auf Ihr Wohnhaus zu verwehren, hatten Sie Ihrem Ehepartner vor vielen Jahren Ihren Eigentumsanteil am Wohnhaus übertragen. Ihr Ehepartner ist als alleiniger Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Um sich abzusichern, haben Sie sich im Grundbuch ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen. Kommt es jetzt zur Trennung, besteht Ihr Wohnrecht fort. Sie müssten allenfalls vorübergehend darauf verzichten, als Ihr Ehepartner die Wohnung aufgrund seiner besonderen Lebensumstände vorrangig nutzen darf und Sie die Wohnung für den Zeitraum der Trennung verlassen müssen. Sollte Ihr Ehepartner die Wohnung verkaufen wollen, könnte er die Wohnung nur in Verbindung mit dem fortbestehenden Wohnrecht verkaufen. Ein Käufer könnte allenfalls versuchen, Ihnen Ihr Wohnrecht abzukaufen.

Kann mein Ehe­part­ner die Woh­nung nach der Tren­nung ver­kau­fen?

Sind beide Ehepartner im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, kann ein Partner allein die Wohnung nicht verkaufen. Er bleibt stets auf die Zustimmung des Partners angewiesen. Verweigern Sie sich dem Verkauf, kann der Partner seine Verkaufsabsichten nicht umsetzen. Frühestens mit der Scheidung könnte er im Wege der Teilungsversteigerung die Immobilie verwerten. Solange Sie jedoch nur getrennt leben, bleibt die Wohnung Ihre eheliche Wohnung, mit der Konsequenz, dass Ihr Ehepartner nicht alleine und nach eigenem Ermessen darüber verfügen kann.

Wel­che Rol­le spielt der Wohn­vor­teil beim Tren­nungs­un­ter­halt?

Wohnen Sie nach Ihrer Trennung in der eigenen Immobilie, müssen Sie sich einen sogenannten Wohnvorteil anrechnen lassen. Grund dafür ist, dass Sie keine Miete für eine fremde Wohnung zahlen müssen und deshalb mehr Liquidität zur Verfügung haben. Der Wohnvorteil zählt als Einkommen und reduziert Ihren Anspruch auf Trennungsunterhalt. Maßgeblich kommt es dazu auf die Miete an, die Sie für eine Ihrem neuen Lebensbedarf angemessene Wohnung bezahlen würden.

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Expertentipp: Der objektive Wohnwert Ihrer Wohnung (also die Miete, die ein fremder Mieter für diese Wohnung bezahlen würde) beträgt 1.200 EUR. Würden Sie alleine wohnen, würden Sie sich eine Wohnung leisten, für die Sie höchstens 500 EUR Miete zahlen würden. Deshalb sind Ihnen als Wohnvorteil auch nur 500 EUR anzurechnen.

Sie brauchen allein wegen der Trennung und dem dadurch geringeren Wohnbedarf keine kleinere Wohnung zu beziehen. Erst ab dem Zeitpunkt, ab dem der Scheidungsantrag bei Gericht rechtshängig wird, kommt es auf die objektiv erzielbare Miete an. Dann wird der Wohnvorteil in Höhe der Miete berechnet, die Sie durch die Vermietung der Immobilie an eine fremde Person erzielen könnten.

Was pas­siert mit un­se­rer Woh­nung nach der Tren­nung?

Mit der Trennung bleibt Ihre Wohnung zwar noch Ihre Ehewohnung. Da Sie Ihre Ehe aber abwickeln, müssen Sie früher oder später entscheiden, was mit der Wohnung passieren soll. Sind Sie Eigentümer oder Miteigentümer, haben Sie folgende Optionen:

  • Im einfachsten Fall verkaufen Sie die Wohnung an eine dritte Person. Haben Sie die Wohnung finanziert, tilgen Sie mit dem Erlös das Bankdarlehen. Den Übererlös teilen Sie auf. Mit dem Verkauf wird der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
  • Sind Sie nur Miteigentümer oder einfach nur Bewohner, können Sie den Eigentumsanteil Ihres Ehepartners auch selbst ankaufen und so Eigentümer werden. Voraussetzung ist, dass Sie den Kaufpreis bezahlen oder gegebenenfalls finanzieren können.

Expertentipp: Erwerben Sie die im Alleineigentum Ihres Ehepartners stehende Immobilie oder den Miteigentumsanteil Ihres Ehepartners an der Immobilie, fällt für den Grundstückserwerb keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 4 GrEStG). Dies gilt auch, wenn Sie die Immobilie im Rahmen des Zugewinnausgleichs nach der Scheidung erwerben.

  • Sie behalten die Wohnung im Eigentum und vermieten diese an eine dritte Person. Die Miete teilen Sie sich mit Ihrem Ehepartner.
  • Steht die Immobilie im Alleineigentum Ihres Ehepartners, könnten Sie sich auch auf ein Mietverhältnis verständigen. Sie bleiben dann in der Wohnung als Mieter wohnen und zahlen dem Ehepartner eine angemessene Miete.
  • Sie übertragen das Eigentum an der Immobilie auf Ihre Kinder. Möchten in der Immobilie wohnen bleiben, können Sie sich ein lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen.
  • Lassen sich im Objekt wenigstens zwei in sich abgeschlossene Wohneinheiten baulich herrichten, können Sie auch Wohnungseigentum begründen. Sie können diese Wohneinheiten vermieten, selbst beziehen oder wenigstens eine davon verkaufen. Das neu begründete Wohnungseigentum wird dann im Grundbuch eingetragen.
  • Können Sie sich mit Ihrem Ehepartner nicht über das Schicksal Ihrer Ehewohnung verständigen, bleibt in aller letzter Konsequenz nur noch die Teilungsversteigerung. Dann wird die Wohnung öffentlich durch das Amtsgericht versteigert. In diesem Fall müssen Sie aber erfahrungsgemäß mit erheblichen wirtschaftlichen Verlusten rechnen, die Sie nicht hätten, wenn Sie das Objekt freihändig verkaufen würden.

Schlecht weht der Wind, der keinen Vorteil bringt.

William Shakespeare (1564 - 1616)

Expertentipp: Es gibt Fälle, in denen sich zerstrittene Ehepartner nicht über die Verwertung Ihrer Ehewohnung verständigen können und sich dafür entscheiden, die Immobilie leer stehen zu lassen. Leerstand ist die denkbar schlechteste Entscheidung überhaupt. Eine leerstehende Immobilie muss trotzdem unterhalten und über die kalte Jahreszeit gebracht werden. Eine zusehends verfallende Immobilie reduziert das Interesse von Kaufinteressenten und den erzielbaren Verkaufserlös.

Fa­zit

Eine Immobilie ist mit einer großen finanziellen Verantwortung verbunden. Sie sollten nach Ihrer Trennung unbedingt eine angemessene Lösung finden. Eine solche Lösung finden Sie nur, wenn Sie wirtschaftlich denken und bereit sind, auch Kompromisse einzugehen. Vorstellungen, die Sie nicht finanzieren oder wirtschaftlich tragen können, sind reines Wunschdenken.

Geschrieben von: Volker Beeden

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