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Scheidung mit gemeinsame Immobilie

Besitzen Sie zusammen mit Ihrem Ehegatten eine gemeinsame Immobilie, stellt sich spätestens mit der Scheidung die Frage, wie mit der Immobilie zu verfahren ist. Sie haben dazu eine ganze Reihe von Optionen, kommen aber nicht um eine Entscheidung herum. Es gibt gute Entscheidungen, die wirtschaftlich zweckmäßig sind. Es gibt aber auch schlechte Entscheidungen, die erhebliche wirtschaftlich nachteilige Konsequenzen für Sie haben können. Sie sollten also wissen, auf was es dabei ankommt.

Das Wichtigste

  • Sind Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und besitzen die Immobilie gemeinsam, können Sie nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden, sie nur gemeinsam verkaufen, belasten oder vermieten.
  • Sind Sie nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, gelten Ihre eventuellen Beiträge zum Erwerb, Bau und Unterhaltung der Immobilie als Schenkung oder Beitrag zum Familienunterhalt.
  • Haben Sie Eigenkapital oder ein Baugrundstück in die Ehe eingebracht, sollten Sie mit Ihrem Ehepartner eine Vereinbarung treffen, in der Ihr Anfangsvermögen im Hinblick auf den Zugewinnausgleich festgestellt wird.
  • Können Sie sich nicht über das Schicksal der gemeinsamen Immobilie einigen, können Sie die Immobilie zunächst auch vermieten. Keine Option sollte es sein, die Immobilie leer stehen oder es auf eine Teilungsversteigerung ankommen zu lassen.

Sie sind im Grundbuch als Eigentümer eingetragen

Besitzen Sie eine gemeinsame Immobilie, bedeutet dies, dass Sie jeweils beide im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen sind. Als Miteigentümer kann keiner ohne den anderen über die Immobilie verfügen. Sie sind aufeinander angewiesen. Möchten Sie Immobilie verkaufen oder vermieten, muss Ihr Ehepartner dem Verkauf zustimmen. Möchten Sie die Immobilie selbst in ihr alleiniges Eigentum übernehmen, müssen Sie sich mit Ihrem Ehepartner über die Übernahmemodalitäten verständigen. Sie können die gemeinsame Immobilie im Hinblick auf Ihren Miteigentumsanteil auch nicht ohne weiteres als Sicherheit für ein Darlehen belasten, da auch insoweit Ihr Ex-Ehepartner zustimmen muss und kaum eine Bank bereit sein wird, lediglich einen Miteigentumsanteil zu belasten.

Sie sind im Grundbuch nicht als Eigentümer eingetragen

Sind Sie nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen und haben dennoch einen finanziellen Beitrag zum Erwerb, Bau oder Unterhaltung der Immobilie geleistet, müssen Sie mit Ihrem Ehegatten einen anderen Weg finden, um bei der Scheidung abgefunden zu werden. Sofern Sie nicht ausdrücklich vereinbart haben, dass Ihre Beiträge für den Fall einer Scheidung irgendwie entschädigt werden, müssen Sie davon ausgehen, dass sie als „Schenkung“ eingeordnet werden. Da Ihr Ehegatte dadurch aber einen Zugewinn erreicht hat, könnten Sie im Wege des bei der Scheidung durchzuführenden Zugewinnausgleichs dennoch am Vermögenszuwachs durch die Immobilie beteiligt werden.

Vereinbarung über den Zugewinnausgleich

Haben Sie beispielsweise ein Baugrundstück oder eigenes Geld in die Ehe eingebracht, können diese Beiträge über den Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Dabei geht es darum, Ihr Anfangsvermögen zu bewerten. Aus dem Anfangsvermögen ergibt sich mit Blick auf das Endvermögen bei der Scheidung der Zugewinn, den Sie beide in der Ehe erzielt haben. Die Hälfte dieses Zugewinns können Sie als Zugewinn beanspruchen, wenn Ihr Zugewinn im Verhältnis zu dem Zugewinn Ihres Ehegatten geringer ist. Im Idealfall legen Sie den Zugewinn im Einvernehmen mit Ihrem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.

Praxisbeispiel:

Sie haben bei der Heirat ein Anfangsvermögen von 65.000 € besessen und das Geld für den Erwerb der gemeinsamen Immobilie zur Verfügung gestellt. Ihr Ehepartner war vermögenslos. Einigen Sie sich auf eine Scheidungs­folgen­vereinbarung, wäre Ihr Anfangsvermögen auf 65.000 € festzuschreiben. Verkaufen Sie nach der Scheidung die gemeinsame Immobilie und erzielen 150.000 € Verkaufserlös, wird jedem Ehepartner ein Endvermögen von 75.000 € angerechnet. Ihr Zugewinn beträgt, da Sie 65.000 € Anfangsvermögen besaßen, im Hinblick auf Ihr Anfangsvermögen lediglich 10.000 €. Der Zugewinn Ihres Ehepartners beträgt 75.000 €. Im Vergleich beider Endvermögen hätte Ihr Ehepartner einen um 65.000 € höheren Zugewinn erzielt als Sie selbst. Dadurch hätten Sie in Höhe der Hälfte eine Zugewinnausgleichsforderung und könnten bei Scheidung von Ihrem Ehepartner 32.500 € als Zugewinn beanspruchen. Eventuelle Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit dem Kauf der Immobilie wären noch zu berücksichtigen und mindern beide Endvermögen.

Den Vorteil einer solchen Vereinbarung sehen Sie daran, wenn Sie die Situation ohne Vereinbarung betrachten oder Ihr Ehepartner bei der Scheidung bestreitet, dass Sie Vermögenswerte in der Ehe mit eingebracht haben. Es ergibt sich dann folgende Rechnung:

  • Anfangsvermögen Ehegatte 1 = 0 € - Anfangsvermögen Ehegatte 2 = 0 €
  • Endvermögen Ehegatte 1 = 75.000 € - Endvermögen Ehegatte 2 = 75.000 €
  • Zugewinn Ehegatte 1 = 75.000 €- Zugewinn Ehegatte 2 = 75.000 €

Da beide Ehegatten das gleiche Endvermögen haben, beträgt der Zugewinnausgleichsanspruch jeweils 0 €. Ohne eine Vereinbarung bleibt also unberücksichtigt, dass Ehegatte 1 65.000 € Eigenkapital in die Ehe eingebracht hat.

Was ist, wenn wir uns nicht einigen - Optionen Vermietung, Leerstand, Teilungsversteigerung

Dass Sie die Immobilie gemeinsam besitzen und im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, kommen Sie wegen der künftigen Nutzung oder Verwertung der Immobilie nicht um eine Einigung herum. Sie können die Immobilie natürlich auch vermieten und sich den Mietertrag teilen. Vermietungen setzen aber voraus, dass Sie einen vernünftigen Mieter finden, der regelmäßig die Miete zahlt und ordentlich mit dem Objekt umgeht.

Eine besonders schlechte Lösung ist es, die Immobilie leer stehen zu lassen. Eine leerstehende Immobilie muss trotzdem unterhalten werden. Wird sie im Winter nicht geheizt, schädigen Kälte und Feuchtigkeit die Bausubstanz und mindern fortlaufend den Verkehrswert und damit die Verkaufbarkeit der Immobilie.

Ist keinerlei Einigung nicht möglich, können Sie beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen. Eine Teilungsversteigerung ist eine Zwangsversteigerung, bei der die Immobilie öffentlich versteigert wird. Derjenige, der im Versteigerungstermin das höchste Gebot abgibt, erhält den Zuschlag und wird neuer Eigentümer. Sie selbst können mitsteigern. Teilungsversteigerungen haben jedoch den Nachteil, dass sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Erlös erzielen, der erheblich unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegt. Sie müssen also damit rechnen, dass Ihre Immobilie im ungünstigsten Fall regelrecht verschleudert wird und der Erlös nicht ausreicht, um das Darlehen abzulösen, das Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben. Für eventuell bestehende Restverbindlichkeiten bleiben Sie gemeinsam in der Verantwortung. Sie fahren also allemal besser, wenn Sie sich auf einem freihändigen Verkauf der Immobilie verständigen und den damit höchstmöglichen Verkaufserlös realisieren.

Fazit

Immobilien sind immer wieder Streitthema bei der Scheidung. Gerade die gemeinsame Immobilie erfordert einvernehmliches Handeln. Da es dabei immer um erhebliche Werte geht, schaden Sie sich selbst, wenn Sie die Einigung verhindern, die Immobilie leer stehen oder es gar auf eine Teilungsversteigerung ankommen lassen.

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Ratgeber-Informationen

Autor:

Volker Bellaire

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