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Wer be­kommt die ge­mein­sa­me Woh­nung oder das Haus bei ei­ner Tren­nung?

Bild: Wer bekommt die gemeinsame Wohnung oder das Haus bei einer Trennung?

Was pas­siert mit der ge­mein­sa­men Woh­nung oder dem Haus bei ei­ner Tren­nung?

Trennen Sie sich von Ihrem Partner, muss geklärt werden, wer die bislang gemeinsam genutzte eheliche Wohnung oder das Haus fortan nutzt oder was mit der Immobilie überhaupt geschehen soll. Die gemeinsame, aber räumlich getrennte Nutzung der Räumlichkeiten innerhalb der Wohnung kann eine vorübergehende Lösung darstellen. Sie werden, genauso wie Ihr Ehepartner, darauf bedacht sein, Ihren Lebensmittelpunkt in der ehelichen Wohnung entweder zu bewahren oder durch Ihren Auszug und Gründung eines eigenen Hausstandes neu zu starten. Wenn Sie wissen, wie das Gesetz die Situation regelt, können Sie Ihre Ansprüche besser begründen, unbegründete Ansprüche leichter abwehren und unnötigen Streit vermeiden.

Kur­ze Zu­sam­men­fas­sung

  • Ihre eheliche Wohnung begründet ein gemeinsames Nutzungsrecht beider Ehepartner, unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat oder in wessen Eigentum die Wohnung steht.
  • Die ideale Lösung ist, dass Sie nach der Trennung beide aus der Wohnung ausziehen und die Wohnung kündigen, verkaufen oder vermieten.
  • Nach der Trennung hat derjenige Ehepartner ein vorrangiges Nutzungsrecht an der Wohnung, der aufgrund seiner besonderen Lebensverhältnisse vorrangig auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, wenn es dem anderen zuzumuten ist, die Wohnung aus diesen Gründen zu verlassen.

Prak­ti­sche Tipps für Sie

Tipp 1: Sie haben beide ein Recht auf die Wohnung
Zieht ein Ehepartner aus der Wohnung aus, hat er das Recht, innerhalb von sechs Monaten zurückzukehren. Sperren Sie ihn aus, üben Sie Selbstjustiz.

Tipp 2: Vermeiden Sie die Teilungsversteigerung
Spätestens nach der Scheidung müssen Sie sich über das Schicksal der ehelichen Wohnung verständigen. Im Idealfall verkaufen Sie die Wohnung. Keinesfalls sollten Sie es auf eine wirtschaftlich riskante Teilungsversteigerung ankommen lassen.

Tipp 3: Einigen Sie sich am besten schnell
Lassen Sie die Wohnung nicht leerstehen. Sie müssen auch im Winter heizen, um Feuchtigkeitsschäden in der Bausubstanz und Schimmelbildung vorzubeugen. Jeder Tag, an dem Sie sich nicht einigen können, bedeutet für Sie Wertverlust und damit bares Geld.

Was ist die an­geb­lich ein­fachs­te Lö­sung?

Die einfachste einvernehmliche Lösung besteht schlicht darin, dass Sie beide die Wohnung aufgeben und jeweils in einer eigenen neuen Wohnung einen eigenen Hausstand begründen. Dann erübrigt sich hoffentlich jeglicher Streit darüber, wer bleibt oder wer auszieht. Ist Ihre Wohnung gemietet, kündigen Sie fristgemäß das Mietverhältnis. Stehen die Wohnung und das Haus in Ihrem Eigentum, verkaufen Sie die Immobilie. Aus dem Verkaufserlös führen Sie bestehende Belastungen auf der Immobilie zurück (z.B. Grundschuld für die Finanzierung des Kaufpreises) und teilen sich den Erlös. Damit vermeiden Sie jeglichen Streit über das Schicksal der Wohnung. Voraussetzung ist natürlich, dass Sie sich tatsächlich einigen.

Expertentipp: Für diese einfache Lösung spricht der Umstand, dass Ihre bislang gemeinsam genutzte Wohnung möglicherweise für eine Person zu groß wird. Sollten Sie öffentliche Sozialleistungen in Anspruch nehmen müssen, wird die Wohnungsgröße sowieso beanstandet, soweit sie unangemessen ist. Berücksichtigen Sie, dass Sie die Miete oder den Kapitaldienst bisher gemeinsam erbracht haben. Mit der Trennung müssen Sie diese Belastungen womöglich alleine stemmen. Oft ist es dann nur eine Frage der Zeit, bis Sie die Realität anerkennen und die Wohnung aufgeben müssen. Wenn Sie sich dann vorher wegen dieser Wohnung auch noch gestritten haben, erscheint jeder Streit sinnwidrig.

Wer hat wel­che Rech­te an der Woh­nung?

Bevor Sie darüber nachdenken, ob Sie in der Wohnung bleiben oder ausziehen, müssen Sie wissen, welche Rechte Ehepartnern an der ehelichen Wohnung zustehen. Da die eheliche Wohnung für beide Partner bislang ihren familiären Lebensmittelpunkt darstellte, haben beide Ehepartner die gleichen Rechte an der Wohnung. Es kommt nicht darauf an, wer die Wohnung angemietet hat oder in wessen Eigentum sie steht. Es zählt allein die Tatsache, dass Sie Ihr Leben auf die Nutzung dieser Wohnung abgestellt haben. Sie können von Ihrem Ehepartner also zumindest rein rechtlich nicht verlangen, dass er auszieht und Ihnen die Wohnung zur Nutzung überlässt. Sie haben kein vorrangiges Nutzungsrecht an der Wohnung. Ausnahmen bestehen dann, wenn Sie aufgrund Ihrer Lebensverhältnisse vorrangig auf die Nutzung der Wohnung angewiesen sind. Und: Sie müssen unterscheiden, ob es darum geht, wer die Nutzung der Wohnung für den Zeitraum der Trennung beansprucht und wie das Schicksal der Wohnung nach der Scheidung zu beurteilen ist.

Expertentipp: Ziehen Sie aus der Wohnung aus, können Sie von Ihrem Ehepartner nicht verlangen, dass er Ihnen Ihren Miteigentumsanteil an der Wohnung auszahlt oder abkauft. Genauso wenig können Sie verlangen, dass Ihr Ehepartner für den Fall seines Auszugs Ihnen seinen Miteigentumsanteil überträgt oder abtritt.

Darf ich in der Woh­nung blei­ben oder muss ich aus­zie­hen?

Die theoretisch einfachste Lösung ist praktisch oft die Schwierigste. Trennen Sie sich, sind Sie wahrscheinlich darauf bedacht, die Situation zu Ihrem Vorteil zu nutzen und sind vielleicht eher nicht bereit, irgendwelche Zugeständnisse zu machen.

Trennung innerhalb der Wohnung

Sie wissen sicherlich, dass Sie das Trennungsjahr vollziehen müssen und erst nach Ablauf des Trennungsjahres die Scheidung beantragen können. Trennung bedeutet, dass Sie einen eigenen Hausstand begründen und sich wirtschaftlich und organisatorisch von Ihrem Ehepartner lösen. Im einfachsten Fall zieht ein Ehepartner aus der gemeinsamen genutzten ehelichen Wohnung aus. Dann ist der Vollzug der Trennung offensichtlich. Ist der Auszug aber aus finanziellen Gründen auf absehbare Zeit nicht zu bewerkstelligen, können Sie auch weiterhin gemeinsam in der Wohnung bleiben, müssen dann aber sicherstellen, dass Sie die Trennung wenigstens organisatorisch vollziehen. Dies bedeutet, dass Sie getrennte Räumlichkeiten eigenständig nutzen, die für den Partner dann tabu sind. Allenfalls einmalig vorhandene Gemeinschaftsräume wie Küche und Badezimmer dürfen Sie nach gegenseitiger Absprache gemeinsam benutzen. In diesen Fällen geht es nicht anders.

Expertentipp: Da die Trennung innerhalb der Wohnung keine dauerhafte Lösung darstellt, sollten Sie früher oder später die künftigen Nutzungsverhältnisse an der Wohnung klären. Allein schon aus emotionalen Gründen erscheint es wenig zweckmäßig, wenn Sie sich zwangsläufig innerhalb der Wohnung über den Weg laufen und möglicherweise so unnötigen Streit provozieren. Besser ist, wenn Sie Fakten schaffen und ein Ehepartner auszieht.

Zuweisung der Ehewohnung für den Zeitraum der Trennung

Trennen Sie sich, werden Sie möglicherweise über Nacht mit der Tatsache der Trennung konfrontiert. Nur im Ausnahmefall können Sie verlangen, dass der Partner auszieht, wenn Sie einen Fall der „unbilligen Härte“ des § 1361b Abs. I BGB begründen können.

Expertentipp: Ihr Ehepartner bedroht Sie oder wird gewalttätig. Oder Ihre Situation ist so vergiftet, dass das Wohl der im Haushalt lebenden Kinder beeinträchtigt ist und sich die Situation nur entschärfen lässt, wenn der Partner oder die Partnerin auszieht. Gerade wenn Kinder betroffen sind, erscheint es oft angebracht, dass die Kinder in ihrer gewohnten häuslichen und sozialen Umgebung verbleiben und durch einen eventuellen Umzug nicht noch zusätzlich beeinträchtigt werden. Lässt sich ein Härtefall begründen, können Sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird und das Gericht den Partner zum Auszug verpflichtet. Dabei kommt es nicht unbedingt entscheidend darauf an, ob der Ehepartner alleiniger Eigentümer der Ehewohnung ist oder allein die Wohnung angemietet hat. Die Eigentumsverhältnisse und Mietverhältnisse werden im Zeitraum der Trennung zwar berücksichtigt, bestimmen aber erst nach der Scheidung das Schicksal der Wohnung. Denkbar ist, dass das Gericht die Wohnung unter Ihnen aufteilt und jedem eigene Räumlichkeiten zuweist. Voraussetzung dafür ist, dass die Wohnung eine solche Aufteilung räumlich zulässt und sich auch der tägliche Umgang miteinander innerhalb der Wohnung bewältigen lässt.

Zuweisung der Ehewohnung nach Ihrer Scheidung

Im Idealfall haben Sie bis zur Scheidung einen Weg gefunden, wie Sie das Schicksal der Ehewohnung künftig handhaben wollen.

Die Wohnung ist gemietet

Haben Sie beide den Mietvertrag als Mieter unterzeichnet, sind Sie gleichberechtigte Mieter des Vermieters. Möchten Sie als Mieter in der Wohnung verbleiben, müssen Sie mit Ihrem Vermieter sprechen. Der Vermieter sollte bereit sein, Sie künftig als alleinigen Mieter zu akzeptieren und Ihren Ehepartner als Mieter aus dem Mietvertrag zu entlassen. Für die Verhandlungen mit dem Vermieter sollten Sie wissen, dass Sie nach § 1568a Abs. III BGB einen gesetzlichen Anspruch haben, dass der Vermieter den Mietvertrag mit Ihnen allein fortführt. Gleiches gilt, wenn Ihr Ehepartner aus der Wohnung aussieht und den Mietvertrag allein unterzeichnet hatte. Der Vermieter ist jedenfalls nicht berechtigt, das Mietverhältnis wegen Ihrer Trennung fristlos zu kündigen.

Expertentipp: Zwischenlösungen, die darin bestehen können, dass der ausziehende Ehepartner die künftige Miete freiwillig zahlt oder Sie als Untermieter betrachtet, sollten nur vorübergehender Natur sein. Sie bieten viel Konfliktpotenzial und setzen stets voraus, dass Sie miteinander vernünftig kommunizieren können. Sie sind bei solchen Absprachen viel zu sehr vom Wohlwollen Ihres Ehepartners abhängig.

Sie sind alleiniger Eigentümer der Wohnung

Steht die Wohnung in Ihrem alleinigen Eigentum, können Sie mit der Wohnung verfahren, wie Sie wollen. Zieht Ihr Partner aus der Wohnung aus, hat er keinerlei Rechte daran, es sei denn, er macht selbst einen Härtefall geltend und beansprucht, wegen seiner prekären Lebensverhältnisse vorrangig auf die Nutzung der Wohnung angewiesen zu sein (siehe Ziffer 4).

Ihr Ehepartner ist alleiniger Eigentümer der Wohnung

Steht die Wohnung im Alleineigentum Ihres Ehepartners, stehen Sie sich nach der Scheidung wie fremde Personen gegenüber. Soweit der Partner Sie nicht unentgeltlich oder gegen Zahlung einer Entschädigung in der Wohnung wohnen lässt, sollten Sie ein normales Mietverhältnis begründen. Im Mietvertrag lassen sich Ihre beiderseitigen Rechte und Pflichten zuverlässig regeln.

Regelung der Eigentumsverhältnisse im Wege des Zugewinnausgleichs

Leben Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, haben Sie mit der Scheidung Anspruch auf Zugewinnausgleich. Statt die Auszahlung in Geld zu verlangen, könnten Sie auch vereinbaren, dass Ihr Ehepartner Ihnen die eheliche Wohnung zum alleinigen Eigentum überlässt.

An­trag auf Zu­wei­sung der Woh­nung

Auch nach der Scheidung können Sie in Ausnahmefällen einen Härtefall geltend machen und beim Familiengericht beantragen, Ihnen die Wohnung unabhängig von den Eigentumsverhältnissen zur Nutzung zuzuweisen (§ 1568a BGB). Auch hier ist Voraussetzung, dass Sie vergleichsweise in einem weitaus stärkeren Maße auf die Nutzung gerade dieser Wohnung angewiesen sind. Am besten sind Ihre Aussichten, wenn Sie wenigstens Miteigentümer der Wohnung sind. Meist geht es auch hier um das Wohl der Kinder, die möglichst nicht aus ihrer gewohnten sozialen und familiären Umgebung herausgerissen werden sollen.

Expertentipp: Ist Ihr Ehepartner alleiniger Eigentümer der Wohnung, kommen als Härtegründe folgende Ausnahmefälle in Betracht:

  • Sie befindlichen in einem hohen Alter oder schlechten Gesundheitszustand.
  • Sie haben bereits vor Ihrer Ehe in der Wohnung gewohnt und leben in einem fest verwachsenen sozialen Umfeld.
  • Sie haben erhebliche finanzielle Mittel in die Wohnung investiert.

Was sind die sechs Mo­na­te Ka­renz­zeit nach dem Aus­zug aus der Woh­nung?

Verlässt Ihr Ehepartner die Wohnung, verliert er nicht sein Nutzungsrecht an der ehelichen Wohnung. Er kann jederzeit in die Wohnung zurückkommen. Allerdings geht dieser Anspruch verloren, wenn er nach einem Auszug nicht innerhalb von sechs Monaten wieder einzieht oder Sie informiert, dass er wieder einziehen möchte. Nach Ablauf von sechs Monaten vermutet das Gesetz, dass Ihr ausgezogener Partner Ihnen die Wohnung endgültig zur alleinigen Nutzung überlassen möchte (§ 1361b Abs. IV BGB).

Kann ich mei­nem Ehe­part­ner den Zu­tritt zur Woh­nung ver­wei­gern?

Da Ihre Wohnung Ihre eheliche Wohnung ist und damit ein Nutzungsrecht beider Ehepartner begründet, dürfen Sie den Partner nicht einfach aus der Wohnung aussperren, beispielsweise, indem Sie die Schlösser an der Wohnungstür austauschen. Ein ausgesperrter Partner könnte bei Gericht beantragen, ihm das Nutzungsrecht an der ehelichen Wohnung wieder einzuräumen. Sie könnten die Aussperrung allenfalls damit rechtfertigen, dass Sie einen Härtefall begründen und bei Gericht Ihrerseits beantragen, Ihnen die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen. Alles andere ist Selbstjustiz.

Was ist, wenn wir uns we­gen des Ver­kaufs der Woh­nung nicht ver­stän­di­gen kön­nen?

Wohnung vermieten

Steht die Wohnung in Ihrem Miteigentum und möchte keiner die Wohnung künftig nutzen, können Sie die Wohnung vermieten. Als Vermieter müssen Sie aber der Lage sein, so miteinander zu kommunizieren, dass Sie Ihre Rechte gegenüber dem Mieter sachgerecht wahrnehmen können. Möchten Sie sich auf derartige Diskussionen nicht einlassen, sollten Sie die Wohnung verkaufen.

Wohnung verkaufen

Mit Mietern ist nicht immer gut Kirschen essen. Wenn Sie Pech haben, holen Sie sich einen Mietnomaden in die Wohnung und riskieren, dass Sie infolge der dann notwendigen Räumungsklage lange Zeit keine Miete vereinnahmen und Ihre Wohnung vielleicht noch aufwendig sanieren müssen. Daher sollte der freihändige Verkauf im Vordergrund stehen. Nur dann, wenn Sie die Wohnung frei verkaufen, dürfen Sie auf den bestmöglichen Erlös hoffen. Um objektiv zu bleiben, sollten Sie einen Immobilienmakler einbeziehen, der die Marktverhältnisse kennt und Sie von dem Aufwand entlastet, sich mit neugierigen oder nicht kapitalkräftigen Interessenten auseinandersetzen zu müssen.

Expertentipp: Eine ganz schlechte Alternative wäre, die Wohnung leer stehen zu lassen. Leerstehende Wohnungen müssen trotzdem unterhalten werden. Vor allem müssen sie auch im Winter beheizt werden, um Feuchtigkeitsschäden in der Bausubstanz und Schimmelbildung vorzubeugen. Sie vermindern damit den Verkehrswert und damit die Verkäuflichkeit Ihrer Immobilie. Jeder Tag, an dem Sie sich nicht einigen können, bedeutet für Sie Wertverlust und damit bares Geld.

Teilungsversteigerung als Ultima Ratio

Die Alternative zum freien Verkauf ist die Teilungsversteigerung. Eine Teilungsversteigerung ist die denkbar schlechteste aller Lösungen. In diesem Fall kann jeder Ehepartner, der ein Eigentumsrecht an der Immobilie hat, beim örtlichen Amtsgericht die Versteigerung der Immobilie beantragen. Die Teilungsversteigerung kommt im Regelfall frühestens nach der Scheidung in Betracht. Teilungsversteigerungen sind mit erheblichen finanziellen Risiken behaftet. Die Gerichte setzen Verkehrswerte oft sehr gering an, um möglichst viele Interessenten anzusprechen. Da Interessenten meist darauf spekulieren, eine Immobilie so günstig als möglich zu ersteigern, dürfen Sie nicht unbedingt erwarten, dass der Versteigerungserlös ausreicht, um die Belastungen der Immobilien abzudecken oder Sie den Erlös bekommen, den Sie erwarten.

Aus­blick

Es ist eine typische Scheidungsfolge, über die Rechte und das Schicksal der bislang gemeinsam genutzten Ehewohnung zu entscheiden. Da jede Immobilie anders ist und die Rechte an der Immobilie sehr unterschiedlich sein können, hängt die Frage, wer bei Trennung oder Scheidung in der Wohnung verbleiben kann, von vielerlei Gegebenheiten ab. Sie tun sich keinen Gefallen, wenn Sie sich in der Entscheidungsfindung gegenseitig blockieren oder ein Nutzungskonzept von vornherein ausschließen. Sie sind aufeinander angewiesen. Wickeln Sie Ihre Ehe also so ab, dass Sie ein wirtschaftlich vertretbares Ergebnis erreichen.

Glossar zum Artikel:

  • (1) Leben die Ehegatten voneinander getrennt oder will einer von ihnen getrennt leben, so kann ein Ehegatte verlangen, dass ihm der andere die Ehewohnung oder einen Teil zur alleinigen Benutzung überlässt, soweit dies auch unter Berücksichtigung der Belange des anderen Ehegatten notwendig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden. Eine unbillige Härte kann auch dann gegeben sein, wenn das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Steht einem Ehegatten allein oder gemeinsam mit einem Dritten das Eigentum, das Erbbaurecht oder der Nießbrauch an dem Grundstück zu, auf dem sich die Ehewohnung befindet, so ist dies besonders zu berücksichtigen; Entsprechendes gilt für das Wohnungseigentum, das Dauerwohnrecht und das dingliche Wohnrecht.
    (2) Hat der Ehegatte, gegen den sich der Antrag richtet, den anderen Ehegatten widerrechtlich und vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder der Freiheit verletzt oder mit einer solchen Verletzung oder der Verletzung des Lebens widerrechtlich gedroht, ist in der Regel die gesamte Wohnung zur alleinigen Benutzung zu überlassen. Der Anspruch auf Wohnungsüberlassung ist nur dann ausgeschlossen, wenn keine weiteren Verletzungen und widerrechtlichen Drohungen zu besorgen sind, es sei denn, dass dem verletzten Ehegatten das weitere Zusammenleben mit dem anderen wegen der Schwere der Tat nicht zuzumuten ist.
    (3) Wurde einem Ehegatten die Ehewohnung ganz oder zum Teil überlassen, so hat der andere alles zu unterlassen, was geeignet ist, die Ausübung dieses Nutzungsrechts zu erschweren oder zu vereiteln. Er kann von dem nutzungsberechtigten Ehegatten eine Vergütung für die Nutzung verlangen, soweit dies der Billigkeit entspricht.
    (4) Ist nach der Trennung der Ehegatten im Sinne des § 1567 Abs. 1 ein Ehegatte aus der Ehewohnung ausgezogen und hat er binnen sechs Monaten nach seinem Auszug eine ernstliche Rückkehrabsicht dem anderen Ehegatten gegenüber nicht bekundet, so wird unwiderleglich vermutet, dass er dem in der Ehewohnung verbliebenen Ehegatten das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat.

Geschrieben von: Volker Beeden

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