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Im­mo­bi­li­en­kauf für un­ver­hei­ra­te­te Paa­re

Bild: Immobilienkauf für unverheiratete Paare

Was be­ach­ten beim ge­mein­sa­men Im­mo­bi­li­en­kauf?

Sie haben sich entschlossen, nicht nur gemeinsam durchs Leben zu gehen und zusammen zu wohnen, sondern auch gemeinsam ein Haus zu kaufen. Beim Immobilienkauf für unverheiratete Paare sollten Sie aber auch das potentielle Risiko im Blick haben, dass Sie sich  rechtlich wie fremde Personen gegenüberstehen und Ihre Lebensgemeinschaft auch ein Ende finden könnte. Möchten Sie sich nicht im rechtsfreien Raum bewegen, empfiehlt es sich, Ihre Lebensgemeinschaft insbesondere im Hinblick auf den Immobilienkauf  auf eine rechtliche Grundlage zu stellen. Sie sollten also die Eigentumsverhältnisse klar regeln, die Finanzierung besprechen und Ihre Lebensgemeinschaft bestenfalls über einen  Partnerschaftsvertrag absichern. Wir erklären, was Sie dazu wissen sollten.

Kur­ze Zu­sam­men­fas­sung

  • Sind Sie nicht miteinander verheiratet, stehen Sie sich rechtlich wie fremde Person gegenüber.
  • Nur als im Grundbuch eingetragene Miteigentümer haben Sie das Recht, über die Immobilie mitzubestimmen und brauchen sich nicht auf ein bloß moralisch bestehendes Recht zu verlassen.
  • In einem Partnerschaftsvertrag können Sie unter anderem Regelungen treffen, wie Sie mit Ihrer gemeinsamen Immobilie verfahren wollen, wenn Ihre Beziehung scheitert.

Prak­ti­sche Tipps für Sie

Tipp 1: Finanzieren Sie Ihr gemeinsames Eigentum gemeinsam
Erwerben Sie gemeinsam Immobilieneigentum, sollten Sie auch die  Finanzierung für das Haus gemeinsam verantworten. Sie verbessern damit Ihre Bonität gegenüber der Bank. Außerdem wird die Bank in der Regel auf eine gemeinsamen Finanzierung bestehen.

Tipp 2: Lassen Sie Ihr Miteigentum im Grundbuch eintragen
Um Ihr Recht als Eigentümer abzusichern, müssen Sie sich im Grundbuch als Miteigentümer eintragen lassen.Ohne Eintragung haben Sie keinerlei Rechte als Eigentümer.

Tipp 3: Schließen Sie einen Partnerschaftsvertrag ab
Gerade, weil Sie nicht miteinander verheiratet sind, empfiehlt es sich, Ihre Beziehung untereinander in einem zu Partnerschaftsvertrag regeln. Sie treffen damit Vorsorge für den Fall der Trennung.

Sol­len wir ge­mein­sam oder ein Part­ner al­lein kau­fen?

Am Anfang stehen Sie vor der Frage, ob Sie die Immobilie gemeinsam kaufen und beide Eigentümer werden oder ob nur ein Partner die Immobilie allein kauft. Die Antwort hängt davon ab, was Sie selbst wollen. Es gibt Aspekte, die dafür sprechen, aber auch Aspekte, die vielleicht dagegen sprechen. Ein Immobilienkauf ist jedenfalls eine Entscheidung, die Sie nicht leichtfertig treffen sollten. Grundlage sollte sein, dass Sie Ihre Lebensgemeinschaft als eine dauerhafte Beziehung verstehen und davon ausgehen, dass Sie sich nicht gleich wieder trennen wollen.

Gut zu wissen: Sind Sie nicht miteinander verheiratet, stehen Sie sich rechtlich wie fremde Person gegenüber. Ihre Lebensgemeinschaft allein begründet nicht die typischen Rechte und Pflichten, die eine Eheschließung mit sich bringt. Insoweit gilt es, dass Sie Ihre Beziehung zueinander auf eine rechtlich sichere Grundlage stellen. Nur so gewährleisten Sie, dass Sie eine Handhabe haben, wenn Sie Ihre Beziehung beenden sollten..

Vor- und Nach­tei­le, wenn Sie ge­mein­sam kau­fen

VorteileNachteile

Müssen Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie finanzieren, sind Sie gegenüber der finanzierenden Bank klar im Vorteil, wenn Sie gemeinsam kaufen. Die Bank hat dann zwei Vertragspartner und zwei Bonitäten, die dafür einstehen, dass das Darlehen mit höherer Wahrscheinlichkeit bedient wird, als wenn nur ein Partner den Kreditvertrag unterzeichnet. Möglicherweise reicht Ihre eigene Bonität aufgrund Ihrer Eigentumsverhältnisse nicht aus, damit Sie eine Baufinanzierung bewilligt bekommen. Dann sind Sie vielleicht auf die Bonität Ihres Partners oder Ihrer Partnerin angewiesen.

Nachteilig könnte sein, dass Sie die Immobilie nur noch verkaufen können, wenn Sie beide einem Verkauf zustimmen. Rechtlich begründen Sie eine BGB-Gesellschaft. In einer solchen Gesellschaft hat jeder Partner nicht nur die gleichen Pflichten, sondern auch die gleichen Rechte. Sollte Ihre Lebensgemeinschaft ein Ende finden, müssen Sie sich verständigen, wie Sie die Immobilie künftig nutzen wollen. Will ein Partner dann den Miteigentumsanteil des anderen käuflich übernehmen, müsste er in der Lage sein, den Kaufpreis für diesen Miteigentumsanteil aus eigener Tasche zu bezahlen oder über ein zusätzliches Bankdarlehen zu finanzieren.

Sie müssen davon ausgehen, dass Sie bei der Bank eine Baufinanzierung nur bekommen, wenn Sie einen gewissen Anteil von Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Eine 100-prozentige Finanzierung des Kaufpreises erreichen Sie allenfalls, wenn Sie ein extrem gutes Einkommen haben. Hat nur ein Partner ausreichend Eigenkapital, wird er vielleicht nur bereit sein, eigenes Kapital in die Immobilie einzubringen, wenn er auch Eigentümer der Immobilie wird.

Geht Ihre Beziehung tatsächlich in die Brüche, könnten Sie die Immobilie nicht gegen den Willen des Partners verkaufen. Kein Kaufinteressent wird bereit sein, eine Immobilie zu erwerben, bei der er nur hälftig Eigentümer wird. Es käme allenfalls in Betracht, dass ein neuer Partner oder eine neue Partnerin den Miteigentumsanteil dessen erwirbt, der die Immobilie nach der Trennung verlässt. Können Sie sich nicht auf die einvernehmliche Übernahme des Miteigentumsanteils verständigen, bliebe Ihnen in letzter Konsequenz nur die Teilungsversteigerung der Immobilie.

Kaufen Sie gemeinsam, werden Sie gemeinsam im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen. Sie können die Miteigentumsanteile frei wählen. Im Regelfall wird sich empfehlen, dass Sie jeweils zur Hälfte Miteigentümer werden. Dann hat jeder Partner die gleichen Rechte am Haus. Vor allem wird sich jeder Partner für das Haus verantwortlich fühlen und nicht das Gefühl haben, dass er im Haus des anderen nur geduldet ist und kein Recht hat, Entscheidungen zu treffen, die die Unterhaltung oder den baulichen Zustand des Hauses betreffen.

Müssten Sie Ihre Immobilie verkaufen und sind dazu auf die Teilungsversteigerung angewiesen, riskieren Sie, dass die Immobilie öffentlich versteigert wird. Bei einer öffentlichen Versteigerung werden Immobilen erfahrungsgemäß zu Preisen zugeschlagen, die weit unter dem eigentlichen Verkehrswert der Immobilie liegen. Sie riskieren also einen erheblichen Wertverlust, während Sie auf der anderen Seite möglicherweise das Darlehen auch nach dem Verkauf noch weiter bedienen müssen, bis es endgültig getilgt ist.

Was emp­fiehlt sich zu tun, wenn Sie ge­mein­sam kau­fen?

Stimmen Sie darin überein, eine Immobilie gemeinsam zu kaufen, gilt es, folgende Aspekte zu beachten.

Klären Sie die Finanzierung gemeinsam

Möchten Sie beide Miteigentum erwerben und möchten den Kaufpreis für die Immobilie finanzieren, wird die Bank eine Baufinanzierung nur bewilligen, wenn Sie beide den Darlehensvertrag unterzeichnen. Die Bank wird darauf bestehen, dass Sie das Darlehen über eine Grundschuld absichern, die zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen wird. Dazu ist es notwendig, dass Sie beide im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind.Grundbucheintragung und Finanzierung bedingen sich also gegenseitig.

Unterschreiben Sie beide gemeinsam den Darlehensvertrag, gelten Sie gegenüber der Bank als Gesamtschuldner. Dies bedeutet, dass Sie gemeinsam für die Rückzahlung des Darlehens haften, zugleich aber auch jeder Partner für sich allein für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich ist. Die Bank hat also zwei Schuldner und kann nach eigenem Ermessen jeden Partner als Schuldner in Anspruch nehmen. Kann ein Partner infolge Arbeitslosigkeit oder Krankheit die Kreditraten nicht bedienen, bleibt der andere Partner in vollem Umfang zur Rückzahlung des Darlehens verpflichtet.

Aus Ihrer Sichtweise empfiehlt sich die gemeinsame Finanzierung insoweit, als Sie nicht allein für die Rückzahlung des Darlehens verantwortlich sind, sondern nur gemeinsam mit Ihrem Partner in der Verantwortung stehen. Gemeinsame Verantwortung ist bekanntermaßen geteilte Verantwortung.

Lassen Sie sich gemeinsam ins Grundbuch eintragen

Nur derjenige Partner, der im Grundbuch als Eigentümer oder Miteigentümer eingetragen ist, ist auch Eigentümer der Immobilie. Sind Sie nicht im Grundbuch eingetragen, kann Sie den Partner zwar intern moralisch als Miteigentümer betrachten, rechtlich sind Sie aber nicht Eigentümer der Immobilie. Nur die Eintragung im Grundbuch gewährt die notwendige Sicherheit, vor allem dann, wenn Sie zugleich den Darlehensvertrag für die Finanzierung des Kaufpreises mitunterzeichnet haben.

Die Miteigentumsanteile können Sie selbst in gegenseitiger Absprache bestimmen. Dabei können Sie darauf abstellen, ob und welches Eigenkapital ein Partner in die Finanzierung eingebracht hat. So könnten Sie die Miteigentumsanteile beispielsweise mit 80 zu 20 oder 70 zu 30 festlegen. Sollten Sie sich trennen, wären Ihre Vermögensverhältnisse geklärt und Ihre gegenseitigen Ansprüche an der Immobilie abgesichert.

Expertentipp: Sofern ein Partner nicht im Grundbuch als Miteigentümer eingetragen wird, käme die Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch in Betracht. Dann allerdings könnten Sie als alleiniger Eigentümer die Immobilie kaum verkaufen, da das Wohnrecht beim Verkauf fortbestehen würde. Ein Kaufinteressent wird also kein Interesse daran haben, eine Immobilie zu kaufen, in der ein Bewohner aufgrund eines Wohnrechts weiterhin wohnt. Sie wären gezwungen, Ihrem Partner oder Ihrer Partnerin das Wohnrecht faktisch abzukaufen.

For­mu­lie­ren Sie ei­nen Part­ner­schafts­ver­trag

Ein Partnerschaftsvertrag ist wie eine Versicherung. Sie treffen Vorsorge dafür, dass etwas passiert, von dem Sie erwarten, dass es nie passieren wird. In einem Partnerschaftsvertrag regeln Sie auf privatrechtlicher Grundlage im Hinblick auf Ihre individuellen Verhältnisse, was passiert, wenn Ihre Beziehung endet. Da das Gesetz hierzu keinerlei Vorgaben macht, bedarf Ihre Vereinbarung der individuellen Formulierung. Sie können also im gegenseitigen Einvernehmen alles vereinbaren und formulieren, was Ihnen wichtig erscheint.

Partnerschaftsvertrag ist kein Misstrauensantrag

Betrachten Sie einen Partnerschaftsvertrag nicht als Misstrauensantrag an den Partner oder die Partnerin. Eher das Gegenteil ist der Fall. Regeln Sie Ihre Beziehung vertraglich, schaffen Sie das Vertrauen dafür, dass Sie es mit der Partnerschaft ernst meinen und davon ausgehen, dass Sie dauerhaft zusammenleben. Jeder Partner weiß woran er ist.

Es könnte sein, dass Sie mit Ihrem Angebot zum Abschluss eines Partnerschaftsvertrages offene Türen einrennen und eventuelle Vorbehalte, die oft unausgesprochen bleiben, einer Regelung zuführen. Vor allem weiß jeder Partner, was passiert, wenn die Beziehung einmal enden sollte. Sie können schließlich nie ausschließen, dass Sie sich irgendwann aus irgendeinem Grunde, von dem Sie jetzt noch keine Vorstellung haben, trennen. Genau das ist der Grund, warum wie bei einer Versicherung in einem Partnerschaftsvertrag vorsorgende Regelungen treffen sollten.

Die größte Ehre, die man einem Menschen antun kann, ist die, dass man zu ihm Vertrauen hat.

Matthias Claudius (1740-1815)

Entwurf für eine beispielhafte Formulierung bei Immobilieneigentum

Im Hinblick auf Ihre gemeinsame Immobilie könnten Sie im Partnerschaftsvertrag folgende Regelung treffen:
„Wir möchten gemeinsam Immobilieneigentum erwerben. Jeder Partner wird hälftig im Grundbuch eingetragen. Auch die Finanzierung tragen wir gemeinsam. Sollten wir uns trennen, hat jeder von uns das Recht, den Miteigentumsanteil des anderen zu übernehmen. Als Kaufpreis legen wir den Verkehrswert zugrunde, der sich im Hinblick auf die ortsüblichen Verhältnisse unter Einbeziehung der eventuell auf der Immobilie lastenden Verbindlichkeiten rechtfertigen lässt. Sollte einer von uns über den Kaufpreis für den Miteigentumsanteil hinaus eigenes Geld investiert oder Eigenleistungen erbracht haben, werden diese nur berücksichtigt, wenn wir hierüber vorher eine gesonderte Vereinbarung getroffen haben. Im Zweifelsfall lassen wir im Hinblick auf einen Verkauf ein Verkehrswertgutachten erstellen, dessen Kosten wir anteilig tragen. Um einen Verkauf möglichst ohne Wertverluste zu gewährleisten, werden wir eine Teilungsversteigerung möglichst vermeiden und alles daransetzen, die Immobilie möglichst freihändig zu verkaufen.“

Weitere Inhalte eines Partnerschaftsvertrages

Eine Regelung zum gemeinsamen Immobilieneigentum ist nur ein Aspekt des Partnerschaftsvertrages. Sie können darin auch weitere Aspekte regeln:

  • Präambel, in der Sie sich zur gemeinsamen Lebensführung bekennen.
  • Regelung, falls sie Kinder bekommen.
  • Regelung im Hinblick auf den Unterhalt des sozial schwächeren Partners nach einer Trennung.
  • Regelung für den Todesfall: Soll ein Partner ein Erbrecht haben, muss der andere ein Testament verfassen.
  • Regelung bei Schenkungen.
  • Eventueller Abschluss einer (Risiko)- Lebensversicherung zur Absicherung des Partners : Die Versicherungszahlung im Todesfall gewährleistet, dass der überlebende Partner die Immobilie nicht unbedingt verkaufen muss, nur weil er/sie den Kapitaldienst an die Bank nicht leisten kann.
  • Vollmacht für den Todes- oder Krankheitsfall eines Partners, z.B. Kontovollmacht.
  • Regelung, wer bei einer Trennung welche Verbindlichkeiten trägt.
  • Regelungen, wenn ein Partner im Betrieb des anderen mitarbeitet.
  • Vereinbarung eines Haftungsmaßstabes, wenn ein Partner das Eigentum des anderen beschädigt.
  • Auseinandersetzung des Hausrats  für den Fall einer Trennung.

Partnerschaftsvertrag für Lebensgefährten

Part­ner­schafts­ver­trag für Le­bens­ge­fähr­ten

Warum ist ein Partnerschaftsvertrag für Lebensgefährte wichtig? Erfahren Sie alles in dieser Checkliste.

Download

Gut zu wissen: Sie brauchen den Partnerschaftsvertrag nicht unbedingt notariell zu beurkunden. Es reicht, wenn Sie diesen privatschriftlich vereinbaren. Sofern Sie allerdings die Immobilie gemeinsam kaufen, müssen Sie den Kaufvertrag gemeinsam notariell beurkunden. Bei dieser Gelegenheit könnten Sie auch den Partnerschaftsvertrag mit beurkunden. Um Ihre Gegebenheiten individuell zu erfassen, empfiehlt es sich, dass Sie den Partnerschaftsvertrag vorher von einem kompetenten Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin formulieren lassen. Letztlich ist ein Partnerschaftsvertrag nichts anderes als ein Ehevertrag, den auch Ehepartner aus Anlass ihrer Eheschließung oder während ihrer bestehenden Ehe abschließen.

Aus­blick

Es ist schön, wenn Sie sich entschließen, gemeinsam eine Immobilie zu kaufen. Sie dürfen sich aber nicht der Träumerei hingeben, dass alles so bleibt, wie Sie es sich gerade vorstellen. Sie wissen nie, welche Wege das Schicksal geht. Es empfiehlt sich, dass Sie genau dafür Vorsorge treffen und Probleme vermeiden, die Sie nicht hätten, wenn Sie richtig vorgesorgt hätten. Natürlich können Sie auch erwägen, ob Sie nicht doch heiraten möchten. Sie leben dann im Regelfall im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft, in der ein Partner bei gemeinschaftlichen Anschaffungen und am Vermögenszuwachs des anderen beteiligt wird. Das Gesetz regelt dann vieles, was Sie im Fall eines Partnerschaftsvertrages eigenständig regeln müssten. Die Entscheidung, wie Sie Ihre Beziehung gestalten möchten, liegt ganz bei Ihnen.

 

Glossar zum Artikel:

  • Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das für jedes einzelne Grundstück geführt wird. Es hat die Funktion Klarheit über eigentümliche Rechtsverhältnisse und die damit verbundenen Belastungen an Grundstücken zu schaffen.
  • Bei der Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (auch als GbR bekannt) handelt es sich um eine Vereinigung von Personen, die sich durch einen Gesellschaftsvertrag gegenseitig verpflichten, die Erreichung eines gemeinsamen Zwecks in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern. In einer solchen Gesellschaft hat jeder Partner dementsprechend nicht nur die gleichen Pflichten, sondern auch die gleichen Rechte.
  • In einem Partnerschaftsvertrag regeln Sie auf privatrechtlicher Grundlage im Hinblick auf Ihre individuellen Verhältnisse, was passiert, wenn Ihre Beziehung endet. Da das Gesetz hierzu keinerlei Vorgaben macht, bedarf Ihre Vereinbarung der individuellen Formulierung.

Geschrieben von: iurFRIEND-Redaktion

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